专家地价过高容易引起养老住区资金链问题

在本届住交会上，旅游地产和养老地产也成为业内关注的话题，2011年住交会期间第四届中国养老产业论坛举行，房地产开发企业、建筑设计、养老机构等多方已经开始关注于中国养老地产的规划及功能设计、收费模式、产业发展以及国外的经验等内容。

据了解，万科已经开始探索和尝试养老地产，不过万科总裁郁亮表示，现阶段万科这方面的探索仍专注在“长者住宅”上，即针对有自主打理能力的老人，在社区内将会为他们提供“老年大学”之类的配套设施。

养老住区公共空间要占35%—40%

当代中国正面临严重的人口老龄化挑战，未来将迎来养老产业需求的集中爆发，这也是很多房地产开发企业开始关注和逐渐探索这一领域的背后动力。据民政部的调查统计，2001-2020为我国老龄化快速发展的阶段，到2020年60岁以上的人口达2.43亿，占全国总人口的比重是4.8%，而北京、上海、天津等城市更将提前进入老龄化阶段。与此同时，中国老龄化社会，第一是增速快、来势猛;第二是因为中国421家庭结构问题使得人口老龄问题明显加大;第三是国家和居民的富裕速度慢于老龄化速度，社会福利保障制度明显滞后。

中国房地产业协会名誉会长、建设部原副部长宋春华表示，根据年龄和自理能力，老年人一般从自主打理过渡到需要帮助，最后是依靠护理，自己打理、需要帮助、依靠护理是养老的三种类型需求。对此，中华全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，作为养老地产起码有四个属性，各个属性在不同的养老项目中不一样，也并不等同。养老住区涉及和整合的产业都不一样，所以它的盈利点和价值探索也都是不一样的，比如说卫生健康、家政服务、老年设施、保险业、金融业、房地产业、旅游和娱乐业、教育产业、咨询服务业、其他特殊产业都是养老住区的相关产业。

聂梅生表示，首先养老地产有住宅属性、普通商业地产属性、医疗保健甚至旅游这样特种地产的属性，业内统称地产属性;再者，它还有金融属性，包括证券、保险储蓄型产品等，“它和卖房子不一样，不是靠储蓄、不是靠按揭，不是靠预收，如果你用房地产的这样一些金融杠杆方式和撬动的方式来做养老住区可能会失败，因为它主要是长期的金融产品属性”;它还有服务属性，能不能赚钱和成功主要在于服务属性和金融属性，要服务于核心的需求和增值的需求;最后是人文属性，老人更注重属地性和文化。

聂梅生曾对养老住区的成本进行敏感分析，她透露，养老住区容易引起资金链出问题的第一个是地价，第二个是建设成本，“如果养老住区做成市场型的肯定是针对中高端或者高端，跟普通商品房是不一样的，另外它一定精装修，不可能是毛坯房，而且精装修还要有家具家电，第三个是投资成本应该怎么算。

“养老住区与普通住宅不同，后者公共建筑可能就是一个会所，它占的投资小，而老年住区的居室部分不一定特别大，但公共活动空间要很大，不要让老年人孤独的在他那间房子里，以台湾为例公共空间占35%-40%，所以这部分投资很大”，聂梅生分析，公共部分加居住部分加到一起能看到非常明显的土地敏感性，土地价格过了两千以后成本敏感突然上升很快。建设投资从三千涨到七千五的时候包括精装修、家具家电，它就是线速的增长，这部分敏感性并不太强。

养老住区要考虑投资回报率

而养老地产与传统住宅还有一点不同，就是住宅对于房地产开发企业来说，常常在两三年就能卖完，业主变成买房子的人，而养老地产则面临租赁、会员制、定金、保险等多种方式。

美国老年住宅协会执行委员会成员、法律顾问Paul A Gordon介绍了美国养老住区的几种典型入住合同：关于租赁方面的合同有三种：一是只交月租费的形式;二是入门费加月租费;三是会员转让制。其中会员制的拥有者有权利把购买的会员身份卖给其他人，这样他也可以增值，而前面两种租赁没有权利销售。另外一种是住户持有产权的，像别墅型的租户自己拥有产权，还有像公寓型，他拥有自己的住所，其他方面包括产权是开发商所持有的。

澳大利亚泛泰商业发展集团高级养老项目整体方案顾问罗兰曾对全世界多个养老项目进行考察和研究，他告诉记者，在全世界，消费者对养老地产的兴趣都呈现增长的趋势，这一产业已经形成价值几十亿的规模，2008年以前开发商通过效仿成功项目就可以取得成绩，但现在成功的老年地产项目必须通过调整才能满足老年人不断变化的期待。

罗兰通过他的走访和研究表示，养老地产应该主要考虑如下因素：1、投资回报率，他们为越来越精明的老人提供投资上的回报;2、安全感，许多老人随着年龄的增大对于个人安全感的需求越来越强烈;3、低维护型，越老的人，越喜欢少花时间维护他们的房屋，多花时间来做其他的事情;4、未来护理更多选择的需要;5、靠近服务设施、娱乐中心、家人和朋友;6、房子与身份相符;7、联络性。社交孤立是我们最大的社会问题，而且在中国独生子女的政策下，社交孤立导致忧郁症并且增加健康成本等。

清华大学建筑学院教授周燕珉则提醒，如果直接把国外的模式照搬过来，可能不贴近国内的情况，所以要考虑好本土化和中国国情的结合，比如国内的老人和子女的关系跟国外不一样，子女来看望老人的时候，老人是希望子女可以住下来陪一段时间，如果是只有一个房间，子女就不方便留下来，老人就容易觉得孤独。此外，周燕珉表示，养老社区的规划设计具有很高技术含量，跟普通社区有很大的区别，需要在普通居住区规划的基础上进行更细腻的考虑，“如果普通社区都做不好，那养老社区就更不可能做好了。

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